Terra, títulos e a segurança da propriedade

Ler a edição em PDF (4 páginas)

As primeiras concessões e arrendamentos

Um centro financeiro depende de direitos de propriedade seguros. A terra é a forma mais importante de garantia. Uma hipoteca vale apenas o que vale o título em que se apoia. O direito imobiliário de Singapura desenvolveu-se lentamente, a partir de começos incertos. Da fundação até meados do século XIX, as terras eram concedidas de forma desordenada: arrendamentos (leases) eram emitidos com prazos variados, de 999 anos, passando por 99 e 60 anos, até 15 anos.¹ Até 1858, a Companhia Britânica das Índias Orientais controlava as concessões de terras. Depois disso, o título passou a derivar originariamente da Coroa britânica.²

Os arrendamentos de 999 anos dos primeiros tempos subsistem até hoje. São um traço característico do mercado imobiliário de Singapura, onde são tratados como equivalentes à propriedade plena (freehold). Mostram a longa sombra projetada pela política fundiária da Companhia. A variedade de regimes de posse, porém, também gerou confusão, que governos posteriores tiveram de resolver.

O registro de escrituras

Durante a maior parte do século XIX, Singapura não tinha um sistema de registro adequado nem um levantamento topográfico adequado das terras, o que levou a numerosas disputas de limites e a perdas de receita para o Estado.³ Em 1880, o governador Sir Frederick Weld recomendou a adoção do sistema Torrens, desenvolvido na Austrália Meridional. A legislação que se seguiu em 1886, incluindo a Registration of Deeds Ordinance (n.º XIII de 1886), instituiu um sistema de registro de escrituras.⁴

O registro de escrituras assenta os documentos pelos quais a terra é transferida e dá prioridade aos documentos registrados, mas não garante o título. O comprador ou credor ainda precisa examinar a cadeia dominial para se certificar de que cada transferência foi válida. Como o sistema reduzia a incerteza sem eliminá-la, a investigação de títulos continuou sendo parte significativa do trabalho do advogado imobiliário de Singapura por mais um século.

O sistema Torrens

O sistema Torrens, em que o Estado mantém um registro de títulos e garante o título nele inscrito, foi finalmente introduzido pela Land Titles Ordinance 1956. O processo, da primeira proposta até a entrada em vigor do sistema, levou mais de setenta e cinco anos, mais do que qualquer outra reforma legislativa na história de Singapura.⁵ A adoção de um modelo australiano em uma colônia cujo direito era, no mais, inglês mostra que a ordem jurídica colonial tomava emprestado de todo o império quando ali encontrava soluções melhores.

No sistema Torrens, o registro é conclusivo, de modo que o comprador ou credor pode confiar nele sem investigar o histórico do título. O sistema reduz o custo e o risco das transações imobiliárias e torna a terra uma garantia mais confiável. O Land Titles Act, sucessor da Ordinance de 1956, rege hoje o registro de imóveis em Singapura. A conversão das terras do antigo sistema de escrituras para o registro foi concluída nas décadas seguintes.⁶

Direitos de propriedade e o centro financeiro

A história dos títulos de terra ilustra um ponto mais amplo. Os fundamentos jurídicos de um centro financeiro são lançados ao longo de muito tempo, e muitos permanecem invisíveis ao observador casual. Um banco que hoje concede crédito garantido por imóveis em Singapura confia em um registro criado por uma lei de 1956, cujas origens remontam a uma recomendação de 1880, e em arrendamentos cujos prazos foram fixados nas primeiras décadas do povoamento. A confiabilidade dessas instituições é dada como certa, mas foi alcançada por meio de um século de reformas.

O mesmo vale para as demais instituições jurídicas examinadas neste capítulo. O tribunal criado pela Carta de 1826, a common law recebida por meio dela e o direito comercial importado pela ordenança de 1878 formaram a infraestrutura jurídica sobre a qual os bancos, as seguradoras e as agency houses (casas de comércio e agenciamento) da era colonial construíram seus negócios. O centro financeiro dos séculos XX e XXI herdou essa infraestrutura e a desenvolveu.

Notas

1. B.L. Chua, “Land Registration in Singapore and the Federation of Malaya”, University of Malaya Law Review, v. 1, n.º 2, dezembro de 1959: “Leases for a variety of terms ranging from 999 years, through 99 years and 60 years to 15 years were issued.” ↩
2. B.L. Chua, “Land Registration in Singapore and the Federation of Malaya”, University of Malaya Law Review, v. 1, n.º 2, dezembro de 1959: antes de 1858, a Companhia controlava as concessões de terras; depois, “title to land was derived originally from the British Crown”. ↩
3. B.L. Chua, “Land Registration in Singapore and the Federation of Malaya”, University of Malaya Law Review, v. 1, n.º 2, dezembro de 1959, sobre a ausência de “proper system of registration” e de “proper survey of the lands”. ↩
4. B.L. Chua, “Land Registration in Singapore and the Federation of Malaya”, University of Malaya Law Review, v. 1, n.º 2, dezembro de 1959: Weld recomendou o sistema Torrens em 1880; a Registration of Deeds Ordinance (n.º XIII de 1886) instituiu um registro de escrituras. ↩
5. Alvin W.L. See, “The Torrens System in Singapore: 75 Years from Conception to Commencement”, American Journal of Legal History, v. 62, n.º 1, 2022, p. 66–87 (resumo: “the entire process took over 75 years, far longer than any other law reform the country has experienced”). ↩
6. Sobre o Land Titles Act (Cap 157) e a conversão de terras não registradas para o registro Torrens, ver os artigos do Singapore Academy of Law Journal sobre o sistema Torrens, entre eles “Whither Torrens Title in Singapore?” (2010) 22 SAcLJ 9. ↩

Apenas para informação geral. Este artigo não constitui assessoria jurídica ou tributária, não substitui a análise do caso concreto e não estabelece relação entre advogado e cliente. Reflete a situação jurídica em novembro 2026.